澳大利亞：敬而遠(yuǎn)之

　　說(shuō)起“反向抵押貸款”，也就是俗稱的以房養(yǎng)老，70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說(shuō)：“不是迫不得已，我不會(huì)考慮申請(qǐng)這種貸款。”卡蘿爾·安坦言，她對(duì)反向抵押貸款的具體條款并不清楚，因?yàn)樗龔膩?lái)沒(méi)有考慮申請(qǐng)這種貸款，她周圍的朋友里也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)誰(shuí)申請(qǐng)過(guò)。在她看來(lái)，只有家里急需用錢，比如孩子們需要一大筆錢，或是想要自己做生意需要一筆啟動(dòng)資金，老人們才會(huì)想到這種貸款。

　　在澳大利亞，反向抵押貸款并不是政府的一項(xiàng)政策，而是金融機(jī)構(gòu)針對(duì)老年人推出的一個(gè)金融服務(wù)產(chǎn)品。 根據(jù)德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所2012年6月的統(tǒng)計(jì)，截至2011年底，全澳共有4.2萬(wàn)例反向抵押貸款，總金額達(dá)33億澳元。總體而言，這一金融產(chǎn)品正在為越來(lái)越多的澳大利亞老年人所接受。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，大多數(shù)使用反向抵押貸款的人是70至75歲、擁有自有住房的夫婦，他們申請(qǐng)貸款的用途主要是改善住房、償還債務(wù)、增加退休后收入。

　　新南威爾士州消費(fèi)者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩警告說(shuō)，反向抵押貸款只適合于部分老人，特別是沒(méi)有孩子的老人。她說(shuō)，申請(qǐng)這種貸款是一個(gè)非常嚴(yán)肅的決定。在申請(qǐng)貸款之前，老人們一定要確保留出足夠的錢，將來(lái)入住養(yǎng)老院時(shí)使用；要考慮獲得貸款后可能失去獲取政府提供的某些福利的資格；可能導(dǎo)致家庭糾紛。

　　麥克唐納指出，作為一種金融產(chǎn)品，反向抵押貸款像其他金融產(chǎn)品一樣存在風(fēng)險(xiǎn)。澳大利亞大多數(shù)反向抵押貸款利率較高，而且是復(fù)式利率，這可能導(dǎo)致貸款者的債務(wù)迅速膨脹，導(dǎo)致老人在需要進(jìn)老人院居住時(shí)湊不足入住的押金。

　　《悉尼先鋒晨報(bào)》曾對(duì)反向抵押貸款做出計(jì)算，假設(shè)一對(duì)65歲的夫婦以價(jià)值100萬(wàn)澳元的房屋做抵押申請(qǐng)反向抵押貸款，以年利率9%、貸款20萬(wàn)澳元、期限20年為例，假設(shè)房屋價(jià)值每年升值4%，到還款時(shí)，房屋價(jià)值將達(dá)到219.1123萬(wàn)澳元，但連本帶息還給銀行(行情 專區(qū))的錢要122.3685萬(wàn)澳元，也就是說(shuō)，房主只能拿到房屋價(jià)值的44%。如果借款額更多或貸款期更長(zhǎng)，則房主能保有的房屋價(jià)格更少。

　　美國(guó)：政府主導(dǎo)

　　瑪麗·瑪格麗特，70多歲，馬里蘭州居民。她說(shuō)：“年紀(jì)越大越留戀自己的家。我舍不得賣掉自己的房子，但是我需要錢，房子也需要維修。”通過(guò)反向房貸，她有錢更換房子的全部電線，應(yīng)付各種開(kāi)銷，再也不用擔(dān)心會(huì)離開(kāi)家。

　　為保障老人老有所居，美國(guó)住房和城市發(fā)展部1989年啟動(dòng)一項(xiàng)專為老人服務(wù)的房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換貸款業(yè)務(wù)，由聯(lián)邦政府提供保險(xiǎn)(行情 專區(qū))，派專業(yè)輔導(dǎo)員幫助符合條件的老人辦理相關(guān)手續(xù)，以房屋做抵押，向聯(lián)邦政府承認(rèn)的貸款銀行申請(qǐng)反向按揭，由政府擔(dān)保老人在有生之年住在自己的房子里，繼續(xù)持有房產(chǎn)證，并獲得一定數(shù)額的現(xiàn)金。

　　這項(xiàng)計(jì)劃被稱為“用自己的房子保證住在自己家中”，參加者必須62歲以上，擁有自己的住房，房貸已付清或大部分付清。申請(qǐng)人可以選擇一次性付清，也可定期獲取一定數(shù)額的現(xiàn)金，需按時(shí)支付房地產(chǎn)(行情 專區(qū))稅、抵押借款利率、聯(lián)邦政府的反向房貸保險(xiǎn)和房屋過(guò)戶手續(xù)費(fèi)等。

　　反向房貸完成之后，老人只要繼續(xù)支付房地產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)，即使所有錢都用光，在有生之年都可以一直住在自己家里。老人去世后，貸款銀行將收回本金和利息，如果法定繼承人無(wú)意贖回房屋，貸款銀行將出售房屋。如果所售金額不足以償還所有欠款，聯(lián)邦政府將支付所余欠款。

　　該項(xiàng)目最大的特色是政府主導(dǎo)，而不是私營(yíng)金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的商業(yè)行為。美國(guó)住房與都市發(fā)展部一項(xiàng)研究顯示，參加反向房貸的人年齡中間數(shù)為76歲，平均年收入僅1萬(wàn)美元，其中60%的為獨(dú)居女性，75%沒(méi)有子女，2009年有13萬(wàn)戶簽約。

　　新加坡：探索新模式

　　到2030年，兩成新加坡人將是銀發(fā)族，這個(gè)逐漸老齡化的國(guó)家一直在尋求解決養(yǎng)老護(hù)老的政策創(chuàng)新。上世紀(jì)90年代，反向按揭率先在獅城試水，2006年擴(kuò)大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場(chǎng)，但反應(yīng)冷淡，申請(qǐng)者寥寥。

　　不過(guò)，依賴成熟的組屋政策和中央公積金計(jì)劃，政府繼而推出以房套現(xiàn)的屋契回購(gòu)計(jì)劃、樂(lè)齡安居花紅計(jì)劃，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來(lái)源。

　　屋契回購(gòu)計(jì)劃規(guī)定，達(dá)到公積金低存款提取年齡的老年人(現(xiàn)為63歲)，只要家庭月收入不超過(guò)3000新元，且名下沒(méi)有其他房產(chǎn)，即可將居住組屋的剩余屋契賣給國(guó)家發(fā)展部下屬法定機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局，獲2萬(wàn)新元津貼，并以30年租約繼續(xù)居住。

　　在一家托兒中心幫廚的黃慧蘭參加了屋契回購(gòu)計(jì)劃。她今年63歲，一直未嫁。她的三房式組屋購(gòu)于1994年，按揭已還清。從今年6月起，她通過(guò)組屋套現(xiàn)資金，加上此前參加的年金計(jì)劃，每月能拿到1200新元，跟她現(xiàn)在的工資相差無(wú)幾。像她這樣的獨(dú)居老人，因?yàn)闆](méi)有家庭牽絆，“以房養(yǎng)老”是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　屋契回購(gòu)計(jì)劃自2009年推出至今，只有474名申請(qǐng)者。華美社區(qū)醫(yī)療中心的管理社工蔡慧卿說(shuō)，計(jì)劃遇冷主要源于套現(xiàn)作用不明顯，需優(yōu)先填補(bǔ)公積金賬戶；很多老人擔(dān)心，30年期滿后若還健在，是否會(huì)無(wú)家可歸；回購(gòu)計(jì)劃條款過(guò)于繁瑣；一些老人原本屬于低收入人群，可從非盈利機(jī)構(gòu)獲得免費(fèi)或超低價(jià)的養(yǎng)老產(chǎn)品或服務(wù)，而參與計(jì)劃后每月有現(xiàn)金來(lái)源，能否繼續(xù)享有這些服務(wù)不得而知。

　　除屋契回購(gòu)計(jì)劃以外，政府還推出樂(lè)齡安居花紅計(jì)劃，鼓勵(lì)老人賣掉現(xiàn)有大型組屋。但這一計(jì)劃也需用一定數(shù)額填補(bǔ)老人的公積金戶頭，因此反響同樣冷清。

　　很多專家認(rèn)為，在新加坡這個(gè)以華人為主的社會(huì)中，靠子女養(yǎng)老仍是主流，只有很小一部分需通過(guò)組屋套現(xiàn)獲得資金來(lái)源；房產(chǎn)世代相傳的傳統(tǒng)理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養(yǎng)老”的決定。