房價逼宮調控地產博弈升溫

隨著房地產(行情 專區)投資增速的回升，城鎮化、棚戶區帶來的市場預期，放開再融資信號的利好，房企對于未來市場預期再度上漲至高點。但與此同時，高企的房價和頻繁刷新的“地王”又再度給中央和地方壓力，房地產價格與調控的博弈或將再度上演。

　　房、地價“一路高歌”

　　數據表明，“百城價格指數”連續15個月環比上漲，北京等重點城市繼續領漲全國。

　　中國指數研究院發布的數據顯示，2013年8月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10442元/平方米，環比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續第15個月環比上漲，漲幅繼續小幅擴大。其中，價格環比上漲的城市個數為71個，較7月增加10個。

　　同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年8月相比上漲8.61%，漲幅比上月擴大0.67個百分點，連續第9個月上漲。包括一線城市在內的10大城市中，北京環比上漲最為明顯，漲幅達到3.22%，同比漲幅高達22.49%。

　　土地方面，中指院數據顯示，重點監測的300個城市地價顯示，8月全國300個城市成交樓面均價為1277元/平方米，同比上漲41%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合(行情 專區)性用地)成交樓面均價為1778元/平方米 ， 同比上漲43%。

　　8月，全國300城市月度住宅用地溢價率同比增幅也漲至年初以來的最大值。8月，全國300個城市土地平均溢價率為21%，較上月增加4個百分點，較去年同期上漲16%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為25%，較上月增加4個百分點，較去年同期上漲18%。

　　中原地產市場總監張大偉在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，由于部分城市供應不足，政策面寬松、購房者觀望情緒進一步緩解。另外，頻繁出現的“地王”與“日光盤”現象，也使購房者擔心后市房價反彈而繼續恐慌入市，導致局部市場買漲不買跌的行情出現。

　　成交量大幅上漲，也造成存量房庫存量下降明顯。CR IC研究中心數據顯示，重點城市存量房消化周期幾乎都在11個月以內，上海、武漢、成都、重慶這些城市的消化周期僅10個月。值得注意的是，北京、廣州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期更僅為6個月，過少的庫存或會造成房價大幅上漲。

　　房企業績飆升投資加速

　　鏈家地產研究院研究員張旭表示，自2012年2月升溫以來，一手房銷售速度加快，企業資金回籠情況較好。與此同時，房企再融資有望開閘，也為房企營造了更加寬松的融資環境。

　　此前完成半年報披露的112家房企業績顯示，2013年，上半年的營業收入總額達2289.6億，同比2012年同期的1636.7億上漲39.9%。營業利潤則達到了438.9億，同比2012年同期的348.3億也上漲了26%。

　　在房企業績向好的同時，房企再融資開閘信號十足。雖然從證監會層面一再確認關于房企再融資口徑沒有改變，但是房企已悄然開始再融資預案。

　　新湖中寶(行情 股吧 買賣點)招商地產(行情 股吧 買賣點)、冠城大通(行情 股吧 買賣點)、北京城建(行情 股吧 買賣點)相繼公布再融資預案。據統計，自3月19日中茵股份(行情 股吧 買賣點)發布定增預案以來，2013年近10家房地產上市公司發布定向增發預案，預計募資總額在147億元左右。

　　也正是資金面的寬裕令標桿房企底氣十足，加之土地市場的供不應求，引得標桿房企在土地市場上頻頻出手，購地金額居高不下。

　　9月4日，北京農展館地塊與豆各莊地塊同時開拍。值得玩味的是，這兩個地塊分別在2012年11月、12月及2013年1月推出，但是隨即停止出讓。其中農展館地塊地處三四環之間，位置優越，配套成熟，是內城內不可多得的核心地塊，一推出就被認定為“地王”；豆各莊地塊則是北京2013年的首塊“限房價競地價”地塊。

　　經過多輪角逐，融創以21億元、異地配建27.8萬平方米的醫院面積競得總建筑面積為59152平方米的農展館地塊。異地配建醫院意味著，按照8000每平方米建設標準異地配套建設27.8萬平方米的醫院，也就是開發商需額外增加22.24億的醫院投資。以此計算，開發商在拿地時，合計需要為5.9萬平方米支付43.24億，平均樓面價高達7.31萬元。

　　與此同時，恒大地產以溢價64.9%的40.4億元競得豆各莊地塊。鏈家地產研究院研究員張旭指出，按照商品房的最高限價22000元/平方米來看，該項目的銷售額為53.5億元，如果考慮到高達40.4億元的土地成本，配建公租房的建設成本以及項目開發成本，房企基本上只能做到微利，甚至難以盈利。“該地塊與恒大地產上次競得的昌平沙河高教園二期地塊一樣，只是其曲線進入北京市場、打造自己的北京運營團隊的被迫選擇。”

　　21世紀不動產北京區域總經理寇海龍指出，這兩塊地的成交，再次證明土地市場的火熱，被房地產大佬任志強形象地表示為：“政府扔根骨頭就搶”。

　　的確，以北京為例，2013年至今，房企拿地面積占同期銷售面積109.7%，創歷史新高。北京前8月新建住房成交面積701.1萬平方米，成交額為1620億元；拿地769萬平方米，成交額為715億元，拿地金額占同期銷售金額的44.2%。值得注意的是，在2009年時，北京拿地金額僅占同期銷售金額的20%，土地補充面積占同期銷售面積的58 .5%。2012年，這兩個數據也僅分別為11.4%和36.4%。

　　事實上，除銷售好轉、房企融資開閘外，城鎮化、棚戶區改造、農村建設用地入市等多個因素都對房地產行業產生利好，使房企對未來信心十足。

　　CR IC研究中心發布的第三季度地產經理人信心指數(R M I)顯示，三季度房地產經理人指數為60.85，較上季度大幅上漲7.63點，達2010年以來的歷史最高值。

　　“控房價”壓力劇增或引起調控收緊

　　值得注意的是，今年3月份“國五條”細則落地之時，地方城市各自制訂的“2013年的房價控制目標”已經進入年終倒計時，由于前期的大幅增長，大部分城市“控房價”壓力空前。

　　數據顯示，開發商三季度提價意愿從去年同期的4.12%大幅飆升至10.63%，而表示有小幅下降意愿的企業從去年同期的占15 .06%下降到占2.81%。

　　以中南地區為例，中南地區超過6成開發商表示將在三季度提價銷售，而廣州最為強烈，例如廣州樓盤中信西關海的銷售價格在近9個月上漲了5800元，漲幅達24%。

　　此外，國土資源部法律中心此前發布的中國土地市場指數(C L I)也顯示，經過一季度短暫調整后，地產景氣指數二季度回升至600點，環比增長29.5%。全國地產景氣指數進入紅燈過熱狀態。

　　在房價、地價的雙重壓力下，部分地方政府不得不選擇收緊調控。日前，鄭州市房管局召開新聞發布會指出，自9月1日起，持有鄭州市居住證明3年以上、在本市繳納社保或個稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房；對于未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區域購房；年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房。

　　鄭州相關負責人在接受媒體采訪時表示，今年前7個月，鄭州房地產市場出現了供求關系暫時性緊張的局面，影響了房價的穩定。因此，未來市場變化、政策執行效果，決定此次限購執行時間的長短。“我們的政策目標是，保護和支持剛性需求、打壓投資性需求，增加有效供應，抑制房價過快上漲。”

　　與此同時，中央層面也多次指出應擴大房產稅試點。日前，發改委主任徐紹史和財政部部長樓繼偉受國務院委托向全國人大常委會報告時，均指出下半年房價反彈壓力較大，應重點抓好擴大個人住房房產稅改革試點范圍工作，以抑制房價過快上漲。

　　金融政策難定

　　除房產稅等長效機制外，金融政策的方向也將對房地產市場造成深遠影響。

　　雖然從央行層面，金融政策仍以保持穩定為主，但是日前多地商業銀行(行情 專區)已出現緩貸、停貸現象。而對出現部分商業銀行暫停發放個人住房抵押貸款的原因，美聯物業全國研究中心總監徐楓在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，雖然這種現象與樓市調控并無直接關聯，更多的是商業銀行自身業務的調整，但減少貸款的傾向，將影響購房人群的預期。

　　徐楓指出，各類房地產貸款的余額增長率呈現逐年下降的趨勢，這也表明房地產開發和銷售在銀行貸款方面的高峰正逐漸接近極值，房地產的高速發展期正逐漸接近尾聲。

　　“中短期來看，個人住房抵押貸款對商業銀行來說并非吸引的業務，同時國家的房地產調控方向也不會發生明顯轉變，因此中短期商業銀行的放貸行為不會有明顯變化。”徐楓認為，根據7月5日頒布的《關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》，金融機構可以自主確定貸款利率，這也意味著商業銀行可以將貸款方向更多向其他行業和企業傾斜，也進一步使房地產方面貸款額收緊。

　　綜上所述，未來房地產市場將以怎樣的面貌呈現在我們面前還不得而知。市場轉暖、城鎮化、棚戶區改造、再融資放開的多方面會為房地產帶來利好，但另一方面，房產稅試點的擴大、金融資本的出逃又會帶來利空。

　　全聯房地產商會名譽會長聶梅生對此表示，房地產市場正處于博弈關鍵期，短期來看，由需求支撐的房地產投資將繼續保持高位，但從長期看來，房地產調控長效機制的出臺，將促使存量住房有效釋放，對現階段高企的房價有明顯的抑制作用。